Foncier et frais annexes liés aux spécifités du terrain et de son environnement :
Prix du bien : Il peut être composé de différentes façons selon les souhaits du vendeur. Soit un paiement en numéraire le jour de l’acte ou pour partie ou totalité avec une ou des dations en logements ou terrains.
Frais de notaire : Ils sont à la charge de l’acquéreur et selon le statut de celui-ci, leur montant peut varier. Mais il sont bien souvent en droits fixes liés aux statuts de marchands de biens de l’opérateur.
Frais de négociation : Ces frais sont à la charge de l’acquéreur et représentent en moyenne 5% du prix d’acquisition. Ils comprennent le montage du dossier , l’ensemble des pièces nécessaires à l’analyse du dossier. Le plan de situation, le plan cadastrale, le plan de masse du terrain, le règlement graphique et littéral du PLU (I) de la zone, Le PHL de la zone, les données économiques des bailleurs sociaux, une capacitaire qui définit le potentiel du terrain.
Provision pour recours des tiers : Dans de nombreux cas et surtout en zone urbaine dense, les voisins de ce type de terrain peuvent faire un recours sur le projet accordé par la Mairie. En effet, si le PLU est favorable à de la densité et à des hauteurs plus importantes que vos voisins, ces derniers n’acceptent pas ou très difficilement ce changement d’environnement. Et le législateur leur permet de contester ce permis. Tout d’abord auprès de la Mairie (le recours gracieux) qui généralement ne suit pas leurs demande. Ils ont alors la possibilité de déposer un recours contentieux auprès du tribunal administratif.
Dans la plupart des cas, à moins d’une énorme erreur dans la lecture du règlement du PLU (I), ces recours n’aboutissent pas. Mais ils sont très dommageables en terme de délai. Les tribunaux étant saturés, il faut compter en moyenne trois années pour avoir un avis du tribunal.
C’est pourquoi les promoteurs prévoient un montant financier pour négocier avec les porteurs de recours afin qu’ils retirent plus rapidement cette procédure. Les montant varie selon l’importance de l’opération, mais atteindre ces centaines de milliers d’Euros.
Démolition/Déconstruction : Si des éléments bâtis existent sur le site, le promoteur doit prévoir un cout pour démolir ou plutôt déconstruire ces bâtiments. Et ce point engendre un diagnostique avant démolition qui révèlera peut-être des matériaux dangereux nécessitant un traitement spécifique.
Le coût de cette prestation est très variable selon les résultats des diagnostiques, mais dans l’hypothèse de matériaux dangereux, le traitement est très onéreux.
Dépollution : La dépollution concerne plus généralement le sol et le sous sol du terrain. Il peut s’agir d’hydrocarbures, de métaux lourds comme le plombs. Dans cette hypothèse, les terres seront enlevées et traitées dans un centre spécialisé. Le cout de cette prestation peut être très onéreuse et peut mettre en péril la réalisation de l’opération.
Sondages : Ils sont indispensables en préalable de la construction et sont à la charge du promoteur. En effet, pour établir le devis de gros œuvre, il est nécessaire de connaitre la nature du sol pour assoir les fondations de la construction. Une nature de sol trop « molle » engendrera des fondations par pieux plus profondes ou à l’inverse un terrain « rocheux nécessitera un terrassement plus couteux.
Géomètre : Les frais de bornage sont à la charge du promoteur (sauf exception). Il doit réaliser un bornage contradictoire avec les riverains du terrain pour définir précisément les limites de la ou les parcelles.
Indemnités de servitudes : Dans certains cas, il peut exister des servitudes sur le terrain que vous vendez. Dans cette hypothèse, le promoteur peut être amené à négocier financièrement ces servitudes. Que le terrain soit le fond servant ou dominant, ce point est toujours délicat.
Indemnités d’éviction : Il peut s’agir d’un exploitant agricole ou d’un fonds de commerce installé dans les locaux et terrain vendu. Là encore, une négociation sera nécessaire pour libérer le terrain et le plus souvent, elle se traduit par une indemnité.
Comments